Пусто не бывает. Земля в промзонах для редевелопмента не заканчивается, но дорожает

Больше всего объектов редевелопмента находится в популярных Приморском, Московском, Невском и Выборгском районах — на них приходится 60% этого рынка. Спрос на такое жилье высок, так как строится оно в локациях с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, а часто еще и на видовых участках, с доступом к воде.

На конец первого квартала 2020 года в городском предложении жилья объекты редевелопмента занимают 32%, а в среднем на протяжении года эта доля сохраняется на уровне 35%, подсчитали в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость». Наиболее ликвидное предложение редевелопмента сосредоточено в бизнес-классе — здесь доля в спросе достигает почти 60%.

Центростремительное ускорение

В центре города свободных участков практически не осталось. Поэтому редевелопмент зачастую — единственная возможность создать уникальный проект для девелопера и поселиться в уникальном месте — для клиента, говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

— Перспективы застройки полностью зависят от градостроительной политики города, — говорит Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК КВС. — Объем промышленных территорий для потенциального редевелопмента в Петербурге огромен. Фактически это большое кольцо за пределами Центрального и Адмиралтейского районов, Петроградской стороны и Васильевского острова, где еще в царские годы возводились промышленные объекты. Сейчас застроено не больше 20% этих территорий. Например, крупный объем таких площадей остается в Калининском районе, к югу от Обводного канала, за Черной речкой.

В городе много промышленных предприятий на набережных или близко к ним. И их основной потенциал — это как раз использование под жилую застройку. Активно формируется район на Петровском острове, отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова. Из перспективных еще возможен редевелопмент берега Финского залива на Васильевском острове, небольшими кластерами застраивается район Черной речки.

— Наиболее перспективны Московский и Выборгский районы, участки вдоль Октябрьской набережной и Охты, рядом с Обводным каналом, а также отдельные участки в центре — например, на Тележной улице, — считает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. — При этом темпы работ неравномерны. Территории бывшего Лиговского канала осваиваются по-петербургски без суеты и спешки, так как реализация больших комплексных проектов здесь связана с ожиданием изменений в генплане, демонтажом и частичной рекультивацией. В центре появляются точечные проекты высокого класса, но довольно редко. Достаточно сказать, что 10 лет никто не строил бизнес-класс в непосредственной близости от Невского проспекта, пока мы не пришли на Тележную улицу.

Эксперт отметил, что спрос, особенно платежеспособный, последние годы смещался к «серому поясу». Если отойти от центра, то заметен рост интереса к Выборгскому району — объём предложения здесь один из самых масштабных в городе, в том числе за счёт редевелопмента. Характер локации к этому располагает: хорошая транспортная доступность, шесть станций метро, обеспеченность школами и больницами, крупные городские парки. Яркий пример: участок между «Выборгской» и «Лесной», где появляются разноплановые проекты от бизнес-класса до апартаментов.

Однако эксперт отметил, что земельный фонд под застройку сокращается с каждым годом. Отсюда ключевая роль редевелопмента бывших промзон в развитии Петербурга. Площадь промзон под редевелопмент — порядка 6 тыс. га «серого пояса», плюс отдельные территории на Парнасе и на границе с Ленобластью. По его словам, у Парнаса хороший коммерческий потенциал — многие предприятия подают заявки на перевод участков именно в зону коммерческой застройки. То есть потенциально это будущие офисы, коворкинги, крупные ТЦ и апартаменты. Первый апарт-отель там уже строится.

Все петербургские промзоны, расположенные в центре города и его окрестностях, интересны для девелоперов, говорит Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. Как правило, они находятся в обжитых районах с развитой транспортной, коммерческой и социальной инфраструктурой. Другое их преимущество в том, что к ним уже подведены инженерные сети.

Например, сейчас в стадии активного освоения бывшие промышленные территории вдоль Обводного канала, Октябрьской набережной, в районе Чёрной речки и станции «Елизаровская». Окрестности Чёрной речки отличаются низкой плотностью жилой застройки, новые проекты здесь относятся к классам «комфорт» и «бизнес». В окрестностях Черной речки не наблюдается дефицита объектов социальной инфраструктуры, нет очередей в уже действующих детских садах и школах. В дополнение к этому все новые проекты возводятся со своей социальной инфраструктурой. Преимуществом локации Чёрной речки является отсутствие здесь вредных производств и то, что большая часть предприятий уже прекратила свою работу или вывела производство на другие площадки. В этих локациях ЦДС и реализует проекты редевелопмента.

Особая история

По словам Ольги Трошевой, покупка жилья в проекте редевелопмента — это практически всегда гарантия ликвидности квартиры и ее востребованности у будущих арендаторов или в случае перепродажи.

— Конечно, покупателей в первую очередь интересуют проекты с развитой инфраструктурой: детские и спортивные площадки во дворе, детские садики и школы, спортивные объекты на территории проекта, — говорит она.

Один из примеров создания современной инфраструктуры по соседству с историческими объектами в проекте редевелопмента — это реставрация и приспособление под современное использование корпуса завода Веге в одном из проектов Setl Group. В планах девелопера — вернуть зданию, которое сейчас находится в плачевном состоянии и частично руинировано, исторический вид и превратить депрессивный участок в современное общественное пространство с бизнес-центром, магазинами и физкультурно-оздоровительным центром. Работы планируют завершить в 2022 году.

— На территориях редевелопмента могут находиться исторические здания и памятники архитектуры, которые важно сохранять или реконструировать, — подтверждает Сергей Ярошенко.

Например, рядом с жилым комплексом, который ГК КВС строит на бывшей территории 775-го артиллерийского ремонтного завода на проспекте Маршала Блюхера, компания за свой счет восстанавливала три дореволюционных краснокирпичных здания, где сейчас разместился гериатрический центр. Нюансы есть и на этапе покупки участка. Зачастую территория бывшего предприятия разбита среди множества собственников и на продажу выставляется небольшими частями, так что необходимо вести переговоры сразу с несколькими собственниками.

Работа по редевелопменту имеет свою специфику, подчеркивает Сергей Ярошенко. Началу строительных работ предшествует ряд процедур: необходимо внести изменения в Генплан, изменить назначение участка, проработать документацию по новому проекту, подготовить участок, провести экологические изыскания, демонтаж старых конструкций.

— Особенным такое жилье делают в первую очередь цена и локация, — говорит Ольга Ульянова. — Например, сегодня одно из популярных направлений для застройки — Октябрьская набережная, где возводится не только элитное жилье, но и проекты комфорт-класса. Реализация подобного проекта зачастую оказывается достаточно дорогой, так как себестоимость строительства выше за счет вывода промышленных зданий. Ну и, конечно, это жилые кварталы в уже обжитых и застроенных районах, что повышает привлекательность проектов в глазах потенциальных клиентов.

— Для покупателей важна хорошая транспортная доступность, уже сложившаяся инфраструктура либо планы на ее комплексное возведение, — говорит Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». — По сравнению с домами дореволюционной или советской застройки, которые могут находиться прямо через дорогу, в новых корпусах будут современные инженерные сети и лифты. Дополнительным, а подчас и решающим плюсом является близость к историческому центру, если строительство ведется в его пределах или рядом. Таким образом, проекты редевелопмента могут обеспечить новоселам доступ ко всем преимуществам уже сформировавшейся локации в сочетании с комфортом проживания в современном доме.

Потому и дороже

На цену подобного жилья будет влиять многое — в частности, сколько инвестору придется вложить в перенос производства, обеспечение транспортными и инженерными коммуникациями, в рекультивацию освободившейся территории.

— В центре сносить можно будет не все здания — соответственно, появится своя цена за сохранение и развитие подобной территории с историческими объектами, — говорит Светлана Дьячкова, руководитель отдела градостроительства и землепользования СК «Дальпитерстрой». — На окраинах в промзонах придется сносить всё, плюс демонтировать подъездные железнодорожные ветки — это тоже немалые расходы на начальном этапе. Неудивительно, что после всех капиталовложений цена за квадратный метр может получиться довольно высокой.

По словам Ольги Трошевой, на формирование цены в проектах редевелопмента влияют традиционные факторы, как и в других проектах: затраты на приобретение и подготовку участка, на сами строительные работы, материалы и инженерную «начинку» (зависят от класса), а также близость к метро и транспортным магистралям, инфраструктура как внутри проекта, так и рядом, видовые характеристики.

Средний размер покупки в 2020 году в объектах массового спроса составил 6,4 млн рублей, что тяготеет к бюджету «комфорт+». В бизнес-классе бюджет соответствует рынку — 14 млн рублей. В элитных объектах редевелопмента показатель несколько ниже рынка: в первом квартале средний чек составил 27 млн рублей, что в 1,5 раза ниже, чем в среднем по классу.

— Для подобных проектов часто приходится сносить промышленные здания либо согласовывать работы по реконструкции объектов культурного наследия: водонапорных башен или трубы завода, которая останется неизбежной архитектурной формой во дворе будущего дома, — говорит Сергей Мохнарь. — Добавляем к этому затраты на рекультивацию почвы, инженерные коммуникации — и вот уже подготовка площадки увеличила себестоимость строительства на 20–30%. А сроки запуска проектов редевелопмента часто ограничены статусом участков — девелоперы ждут, когда нужный участок «заштрихуют» в ПЗЗ для жилой застройки, договариваются с несколькими собственниками.

Тем не менее эксперт считает, что потенциал строительства на таких участках перевешивает необходимость дополнительных затрат, особенно на фоне сокращения интересных земельных участков под застройку. Значительный объём земель бывших промзон с видовыми характеристиками и относительной близостью к центру только усилит конкуренцию между девелоперами в ближайшие годы.

В основном в рамках редевелопмента реализуются проекты бизнес-класса, так как освоение бывших промышленных территорий — максимально ресурсозатратный проект, уточнил Дмитрий Коновалов, управляющий партнёр Glorax Development.

— Кроме того, «серый пояс» обычно не обеспечен социальной инфраструктурой в полной мере, — добавил он. — И один из самых сложных моментов — восприятие этих территорий горожанами. Чтобы изменить облик бывших промзон и доказать, что здесь можно создать комфортную среду для жизни, отдыха и творчества, нужно детально продумать все аспекты. Выбирая жилье на первичном рынке, покупатели обычно хотят повысить качество жизни, поэтому обращают внимание не только на архитектуру, планировки, остекление, наличие подземного паркинга, но и на расположение рядом с домом скверов, парков, благоустройство двора.

В плане редевелопмента такие территории не являются более сложными, чем любые другие, считает Петр Буслов. Конечно, перед началом нового строительства застройщику нужно провести большой объем документальной работы: снять защитные зоны бывших предприятий, перенести старые инженерные сети, снести оставшиеся постройки, провести размежевание. Это не так просто, как строить в чистом поле, но и ничего особо сложного в этом нет.

— Редевелопмент — капиталоемкий вид освоения земельных участков, который доступен только крупным девелоперам, — говорит Дмитрий Ефремов. — Вхождение в такие проекты требует тщательного просчета экономики, корректных оценок расходов, а сами они реализуются не просто и не быстро, что в итоге сказывается на стоимости предложения. Но на фоне снижения ипотечных ставок такая покупка сегодня может быть доступнее, чем несколько лет назад. Кроме того, покупатели могут предпочесть несколько больший, по сравнению с предложением за чертой КАД, размер ежемесячного платежа, но за счет этого переехать в район с более развитой инфраструктурой.

Не всем под силу

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов рассказал «Фонтанке», что, хоть в городе и достаточно много перспективных для редевелопмента территорий, им сложно дать однозначную оценку. В том числе и в связи со сложностями, с которыми сталкиваются строители при их реализации.

— Многое зависит от желания собственников менять назначение объектов недвижимости или продавать активы, — пояснил он. — Что касается земли, то тут нужно вести очень долгую работу и часто со множеством собственников. Кроме того, налагаемые функциональными зонами генплана ограничения затрудняют реализацию подобных инвестпроектов, а то и вовсе делают их нерентабельными. Если учесть кризисные явления в целом и дополнительные сложности — переход на эскроу-счета и проектное финансирование, то станет понятно, что подобные проекты не из легких и взять их на себя могут только крупные игроки с большим уровнем финансовой стабильности.

— Минус перевода промзон в жилые и деловые — отсутствие транспортной доступности, — говорит Светлана Дьячкова. — Здесь нужно в корне менять старые подходы, применительно к «серому поясу» давно пора подумать о европейском опыте — надземном метро и надземных автобанах второго уровня. В центральной части организовать трансфер труднее, почему бы тогда не подумать о подземных автомобильных тоннелях? Еще одна проблема — хранение автомобилей в новых жилых зонах в центре. К сожалению, здесь на практике очень мало новых технологических решений. На мой взгляд, однозначно это должны быть механизированные «этажерки». Они могут примыкать к брандмауэру дома как с внешней, так и с внутренней стороны, могут быть подземными ярусами.

Проблему детских учреждений в новых жилых зонах, по мнению эксперта, можно решить довольно просто — любое из бывших административных заводских зданий после реконструкции совершенно спокойно становится школой или садом. «ПЗЗ для Центральных районов у нас и так достаточно гибкие, наверное, для редевелопмента промзон должно стать еще более гибким», — говорит она.

Не только жилье

Последние два года редевелопмент пополнял жилой фонд города примерно на 1 млн кв. м ежегодно, а это 30–40% от общего объёма строительства, говорит Сергей Мохнарь. Сейчас темпы ввода жилья замедлились в целом, и эксперт полагает, что в ближайшие 3–4 года мы увидим ввод жилья на уровне 800 тыс. кв. м.

Учитывая заявленные к редевелопменту площадки, потенциальный объем жилищного строительства составить более 10 млн кв. м, чего хватит более чем на 10 лет при среднем поглощении 1–1,2 млн кв. м в год (годовой объем спроса на проекты редевелопмента), добавила Ольга Трошева.

— Нужно понимать, что застроить «серый пояс» исключительно жильем также не получится, — добавляет Сергей Ярошенко, — городу нужны, в том числе, места применения силы, деловые зоны, предприятия. Сейчас процесс согласования перевода промышленных земель под другую функцию достаточно сложен.

По словам Светланы Дьячковой, к редевелопменту в центре города будет один подход, в «сером поясе» — другой. Если бы этим вопросом занималось государство, на территориях бывших производств можно было бы организовать общественно-деловые зоны с соответствующей инфраструктурой, с парками и скверами, как нам бы всем хотелось.

— Но, к сожалению, все эти зоны расположены на частной земле, и государство не может заняться этим, — считает она. — Поэтому, скорее всего, в итоге все эти территории переведутся в жилые зоны — то, что приносит реальную максимальную прибыль. Что касается центра, то, поскольку земля здесь дорогая, новая застройка будет однозначно элитной. Значит, эти уникальные видовые территории будут потеряны для всех остальных горожан и туристов.

По мнению экспертов, чтобы сохранить баланс полезного и выгодного, зоны нужно дробить на четыре части — по виду использования. Одну часть выделить под элитное жилье, на второй организовать туристическое пространство с гостиницами. Буфером между ними может выступить третья часть — зеленые насаждения с интересным ландшафтным дизайном. И четвертая часть — студенческая территория, кампусы.